O que precisa saber sobre o terreno rústico e a sua legislação

Sabia que existe mais do que uma categoria do tipo de terreno? Tal como o terreno rústico e o terreno urbano, designado por solo rústico e urbano, onde se aplica a legislação atual que rege o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), e onde eventualmente pode haver a possibilidade de conversão de um terreno rústico para urbano, podendo assim confirmar a hipótese de uma construção.

Terreno rústico e legislação

Caso tenha um terreno ou pense comprar um, importa saber de que tipo de terreno estamos nós a falar. Isto porque nem sempre temos conhecimento se o mesmo é rústico ou urbano, mas independentemente disso importa saber se o mesmo é urbanizado ou edificado, ou seja se existe a possibilidade de construção.

Claro que, se pensa em construir uma casa, um anexo, uma piscina ou qualquer outro tipo de construção importa ter conhecimentos da legislação que regula o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, o Plano Diretor Municipal do município onde detém o terreno, se existe ou não um plano de pormenor ou plano de urbanização da região em causa, entre outras normas e quais as eventuais condicionantes.

Isto porque, pese embora exista a legislação geral que regulamenta os terrenos rústicos e urbanos, existe igualmente legislação própria que pode variar entre os diferentes municípios, em que cada um pode definir o seu próprio conjunto de regras sobre o que é permitido em termos de construção em determinadas áreas.

O Decreto-Lei n.º 45/2022, de 8 de julho, veio alterar o RJIGT, dilatando assim o prazo até 31 de dezembro de 2023 (uma vez que o prazo estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 25/2021, de 29 de março, que se estende até ao dia 31 de dezembro de 2022, para os municípios efetuarem as alterações aos respetivos planos municipais de ordenamento do território, não está a ser cumprido), de forma aos municípios abrangerem nos seus planos municipais e intermunicipais as regras de classificação e qualificação dos solos, abrangendo a totalidade do território do município.

Assim, o mesmo procedeu à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, o qual estabeleceu o sistema de classificação do solo (solo urbano e solo rústico), optando por uma conformidade efetiva e adequada de afetação do solo urbano ao solo parcial ou totalmente urbanizado ou edificado, eliminando desta forma o solo urbanizável, o que produziu uma reforma profunda relativamente ao modelo de classificação do solo.

Por outro lado, o mesmo estabeleceu:

“a reclassificação do solo como urbano implica a fixação, por via contratual, dos encargos urbanísticos da operação e do respetivo prazo de execução e a redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos na operação.”

“Uma vez demonstrada a viabilidade económica na transformação do solo rústico em solo urbano, o direito de construir apenas se adquire com a aprovação da programação e com o cumprimento dos ónus urbanísticos fixados no contrato.”

Isto significa que mesmo que um terreno seja rústico poderá ser convertido em urbano, caso não ocorram restrições no que concerne aos Planos Diretores Municipais, planos de pormenor ou planos de urbanização por parte dos municípios.

E caso essa conversão ocorra, a mesma terá de ser fixada, por via contratual, tendo-se em consideração os encargos urbanísticos.

Importa aqui salvaguardar que cada município detém a sua própria tabela de taxas urbanísticas, podendo as mesmas variar entre os diversos municípios.

Por outro lado, o Decreto-Lei n.º 80/2015 foi alterado, entre outras, pela seguinte legislação:

Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de Agosto, que estabeleceu os critérios de classificação e reclassificação do solo, assim como os critérios de qualificação e as categorias do solo rústico e solo urbano em função do uso dominante, sendo aplicável a todo o território nacional.

Decreto-Lei n.º 81/2020, de 2 de outubro, o qual previu a adequação dos instrumentos criados no âmbito da Nova Geração de Políticas de Habitação e a Lei Orgânica do Instituto de Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I. P.), à lei de bases da habitação, no âmbito do Programa de Estabilização Económica e Social.

Como proceder para verificar se um terreno está classificado como rústico ou urbano

Na verdade, o terreno rústico é, por definição, não edificável, ou seja, destina-se, designadamente, à agricultura, à pecuária, à floresta, bem como à conservação, valorização e exploração de recursos naturais, geológicos ou energéticos.

Contudo, como já foi referido, um terreno rústico, de acordo com a legislação, pode ser convertido em terreno urbano, passível de construção.

Como passar um terreno rústico para urbano? Na verdade, há duas entidades que procedem à classificação dos terrenos:

· Finanças - conferem a classificação para fins tributários

· Câmara Municipal – onde poderá submeter o seu pedido de licenciamento tendo em vista uma futura construção, sendo esta a entidade que decidirá se poderá construir num determinado terreno.

O que se pode construir num terreno rústico?

Caso pretenda prosseguir com uma construção num terreno rústico, nada como verificar a classificação do terreno junto do município, ou seja, através do Plano Diretor Municipal que faz parte integrante do Plano Municipal de Ordenamento do Território, onde poderá realizar a consulta das plantas do ordenamento do território e as suas respetivas condicionantes.

Através da consulta irá perceber como se encontra o terreno classificado, e se o mesmo está em solo rústico ou urbano.

Se estiver com a classificação de urbano, e caso não existam quaisquer condicionantes, ou seja restrições, nomeadamente, o terreno poder se encontrar em área de Reserva Ecológica Nacional (REN), poderá realizar o pedido de alteração da classificação nas Finanças para submeter posteriormente o projeto de licenciamento na Câmara Municipal.

Agora, caso o terreno se encontre em terreno rústico, geralmente, não será autorizada uma nova construção. Contudo, existem exceções, como por exemplo, obras com fins agrícolas, obras de reconstrução, de alteração ou de ampliação, isto, claro, de acordo com o regulamento municipal da sua área, cuja legislação poderá ser igualmente consultada.

Então, nada como consultar previamente o município no qual detém o terreno para saber informações, se o mesmo se trata de um terreno rústico ou urbano, a possibilidade de conversão, a possibilidade de construção e a legislação associada, bem como saber como o fazer e quais serão as taxas de urbanização a pagar em caso de construção.

Na verdade, há duas entidades que procedem à classificação dos terrenos:

·       Finanças - conferem a classificação para fins tributários

·       Câmara Municipal – onde poderá submeter o seu pedido de licenciamento tendo em vista uma futura construção, sendo esta a entidade que decidirá se poderá construir num determinado terreno.

Na verdade, o terreno rústico é, por definição, não edificável, ou seja, destina-se, designadamente, à agricultura, à pecuária, à floresta, bem como à conservação, valorização e exploração de recursos naturais, geológicos ou energéticos.

Um terreno com projeto aprovado à partida terá o projeto de licenciamento autorizado tendo a licença de construção pronta a levantar, dentro do prazo legal estipulado. Isto significa que, se quiser avançar, basta pagar as respetivas licenças e começar a construção da casa de acordo com o projeto submetido. Ou seja, por norma, é um processo mais rápido de 30 a 60 dias.