IVA 6% na Construção LSF — Como Recuperar 17% em Portugal
Mecanismo oficial da Autoridade Tributária para construção de habitação própria permanente: empreitada facturada a 23% e reembolso de 17% ao cliente em 150 dias. Actualizado Abril 2026 conforme Lei n.º 9-A/2026.
Resumo em 30 segundos
- OBRASNET factura a empreitada a 23% (taxa normal obrigatória em construção nova).
- Após a licença de utilização, o cliente submete à AT as facturas + documentação.
- A AT devolve a diferença de 17% (23% − 6%) em 150 dias.
- Obrigação: usar o imóvel como habitação própria permanente ≥ 12 meses.
Exemplo real — casa T3 150m²
Cálculo com base num modelo real T3 150m² do nosso catálogo, em acabamento standard.
Valor do reembolso calculado como 17% × valor da empreitada sem IVA. Exige cumprimento dos requisitos da Lei 9-A/2026 (habitação própria permanente, facturas conformes, prazos).
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Simular PreçosPasso a passo do reembolso
- 1
Contratar empreitada com NIF e imóvel identificados
O contrato com a OBRASNET identifica explicitamente o imóvel (morada, artigo matricial) e o âmbito dos trabalhos como empreitada de construção.
- 2
Receber facturas conformes
Cada factura emitida durante a obra contém: NIF do cliente, descrição "empreitada de construção", identificação do imóvel e IVA a 23%. Pode ser factura única ou múltiplas faseadas.
- 3
Obter licença de utilização
No final da obra, a Câmara emite a licença de utilização. É o documento que abre a janela de 12 meses para pedir o reembolso.
- 4
Submeter pedido à Autoridade Tributária
Dentro de 12 meses após a licença, o cliente submete o pedido à AT (via Portal das Finanças) com facturas + licença + comprovativo de afectação a habitação própria permanente.
- 5
Receber reembolso em 150 dias
A AT analisa e devolve a diferença de 17% no prazo máximo de 150 dias a contar da recepção do pedido.
Quem qualifica — e quem não qualifica
Qualifica
- ✓ Construção nova de habitação própria e permanente
- ✓ Cliente é proprietário do terreno
- ✓ Empreitada contratada directamente a empresa registada
- ✓ Valor da obra ≤ €660.982 (2.º escalão IMT Jovem)
- ✓ Empreitada iniciada entre 25-Set-2025 e 31-Dez-2029
- ✓ Imóvel afecto a HPP por período ≥ 12 meses após conclusão
Não qualifica
- ✗ Casa de férias ou 2.ª habitação
- ✗ Alojamento local (AL)
- ✗ Arrendamento com rendas > €2.300/mês
- ✗ Venda da casa antes de 12 meses (+10pp IMT)
- ✗ Compra de kit / materiais em loja sem empreitada
- ✗ Obras acima de €660.982
Porque a OBRASNET factura a 23% e não a 6%?
Porque é o único caminho sustentável e legal para construção nova em terreno próprio. Empreiteiros que facturam directamente a 6% fora de ARU estão num de dois cenários:
(a) Fraude fiscal
Não declaram o material comprado a 23% e absorvem o risco. Numa inspecção, a AT pode desconsiderar a factura e exigir ao cliente a regularização da diferença — o cliente herda o risco do empreiteiro.
(b) Cash flow insustentável
Declaram correctamente mas ficam com crédito de IVA de 17% do material contra o Estado. Esperam 6-12 meses por reembolso à empresa — o que, com volume, pressiona margens e leva à redução da qualidade dos materiais ou ao incumprimento de prazos.
A Lei n.º 9-A/2026 resolveu este problema ao mover o reembolso para o cliente final: o empreiteiro mantém cash flow saudável (23% IVA no material, 23% IVA na factura) e o cliente recebe os 17% directamente da AT. Ninguém financia ninguém — o mecanismo é neutro e protege todas as partes.
Fontes oficiais e informação legal
- • Diário da República — Lei n.º 9-A/2026 (6 de Março de 2026): autorização legislativa do pacote fiscal da habitação.
- • Portal das Finanças: submissão do pedido de reembolso e consulta de situação fiscal.
- • Ordem dos Contabilistas Certificados — Autoconstrução paga IVA 23%: enquadramento técnico do mecanismo.
- • idealista — Como recuperar o IVA de 17% na obra: guia prático do processo.
Esta página tem valor informativo. Cada caso concreto deve ser validado com contabilista certificado, dada a complexidade fiscal da matéria e a possibilidade de regulamentação complementar. Não substitui aconselhamento fiscal individualizado.
Perguntas Frequentes
Posso ter IVA a 6% directo na factura da empreitada?+
Quanto tempo demora o reembolso de 17% pela AT?+
Qual é o valor máximo do imóvel para beneficiar do regime?+
E se vender a casa antes de 12 meses de habitação?+
O reembolso aplica-se a renovações e reabilitações?+
Que documentos tenho que apresentar à AT para pedir o reembolso?+
A empreitada pode ser em fases? Cada factura conta?+
O regime aplica-se a casas de férias ou 2.ª habitação?+
Qual é o prazo de validade deste regime?+
Porque é que alguns empreiteiros oferecem facturar directamente a 6%?+
Equipa Técnica OBRASNET
Este artigo foi elaborado pela equipa técnica especializada em construção LSF da OBRASNET UNIP LDA, com obras executadas em Portugal e experiência comprovada em projetos licenciados de construção em aço leve.
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